三亚国有土地上房屋征收，评估机构是谁定的？补偿方案公告多少天、能要求听证吗？

评估机构，是评估公司主动上门的吗？

在三亚不少国有土地上房屋征收项目里，被征收人突然发现某家评估公司来量房了，一问才知道是征收部门找的。这里有个关键点：评估机构不是征收部门想找谁就找谁。

第二十条写得明白——房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省级政府制定。评估机构还要独立、客观、公正开展工作，任何单位和个人不得干预。

政府直接内定评估公司，属于程序违法。签约前先问一句：这家评估机构是怎么选出来的？有没有协商记录？

评估价太低，只能认吗？

不是。第十九条规定，对评估确定的房屋价值有异议的，可以向原评估机构申请复核评估；对复核结果还有异议，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

注意这两步都有期限，通常在收到评估报告之日起十来天内要提，错过了就很难再翻。拿到报告先看落款日期、评估方法、类似房地产可比实例，觉得明显低于周边市场价的，赶紧走复核和鉴定程序，不要光在谈判桌上吵。

补偿方案公示多少天？这30天能干什么？

第十条规定，市县级政府要组织有关部门对征收补偿方案论证并公布，征求公众意见，征求意见期限不得少于30日。

这30天不是走过场。被征收人可以书面提意见，比如补偿标准偏低、产权调换房源位置不合理、停产停业损失计算方式不对等。意见要留痕，用EMS寄给房屋征收部门，保留底单。第十一条还要求政府把征求意见情况和修改情况及时公布，不提意见就等于默认。

什么情况下，政府必须开听证会？

第十一条第二款针对旧城区改建：多数被征收人认为征收补偿方案不符合条例规定的，市县级政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

注意是"多数被征收人"认为不合法，不是一家两家觉得不合适。所以旧改项目里，被征收人要联合起来形成书面意见和签字，达到多数比例，才能依法推动听证。听证不是可选项，是政府的义务。

程序不合法，最终能走到哪一步？

按第十四条，对市县级政府作出的房屋征收决定不服，可以申请行政复议或提起行政诉讼；按第二十六条，达不成协议时政府作出补偿决定，对补偿决定不服的，同样可以复议或诉讼。

评估机构选定违法、方案没公示够30天、应听证而不听证，这些都是可以在诉讼里主张的程序问题。程序违法，征收决定和补偿决定都可能被撤销。

常见问题

免责声明：本文依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）官方文本整理，仅供普法参考，不构成对具体案件的法律意见；具体诉求以证据和生效法律文书为准。同类问题可结合业务领域与海南案例进一步了解，或阅读政府信息公开怎么申请。